El control del mercado inmobiliario ha tomado un giro inesperado este año, con tres comunidades autónomas —Cataluña, País Vasco y Navarra— implementando la declaración de áreas tensionadas a fin de topar el precio de los alquileres. La decisión afecta a más de ocho millones de habitantes en las tres regiones, aunque la distribución de población es desigual: mientras que la comunidad catalana cuenta con más de siete millones de vecinos que viven en los 271 de los 299 municipios que se han acogido al control de precios de la vivienda, las dos comunidades forales suman poco menos de 900.000 habitantes entre ambas. La normativa impacta específicamente al 90% de la población catalana (unos 7,1 millones de habitantes), al 20% en el País Vasco (437.556 personas) y al 68% en Navarra (459.088). La intervención, impulsada en todos los casos por consistorios gobernados por la izquierda, busca mitigar la creciente presión de la población hacia los gobernantes para poner remedio al desmesurado aumento de precios de la vivienda y la falta de oferta. Sin embargo, los efectos de la medida siguen en duda, y mientras algunos expertos celebran los avances de estas políticas, otros alertan sobre los riesgos de una intervención excesiva.
Los tres casos incluyen localidades densamente pobladas y muy demandadas. Cataluña, con el 90% de su población concentrada en menos del 30% de sus municipios y una economía fuertemente dependiente de su capital, Barcelona, ha sido tradicionalmente uno de los principales focos de tensión en el mercado de alquiler. De los 947 municipios que tiene, 271 han sido declarados zonas tensionadas ―en marzo de este año se limitó el precio en 140 localidades y en octubre se sumaron otras 131―. En todos los casos, los criterios que ha seguido la Generalitat es que las familias dediquen más del 30% de sus ingresos a pagar el alquiler o la hipoteca, o que el valor de esas casas haya experimentado en los últimos cinco años un incremento acumulado de al menos tres puntos por encima del IPC.
El municipio vasco de Errentería, que a día de hoy es el único oficialmente declarado tensionado en esta autonomía, paga las consecuencias de estar situado junto a la zona metropolitana de San Sebastián, al igual que Zumaia, Lasarte e Irun, otras cuatro localidades que lo han solicitado. Una situación similar se da en las zonas aledañas a Bilbao, de ahí que Baracaldo y Galdacano se sumen a la lista. Pese a que la comunidad tiene 252 municipios, casi el 20% de la población vive en las siete zonas donde se topará el alquiler. En Navarra la dinámica es idéntica; cuenta con 273 municipios, pero en los 21 que han solicitado ser declarados oficialmente zona tensionada se concentra casi el 70% de sus habitantes. En algunos de estos territorios, los alquileres han repuntado más de un 100% en cinco años.
En todos los casos, la iniciativa ha sido puesta en marcha por partidos de izquierda. En el País Vasco, pese a que el lendakari es del PNV, EH Bildu y los socialistas abarcan casi la totalidad de las zonas tensionadas. Por su parte, la Generalitat está presidida por el socialista Salvador Illa y Navarra por su homóloga María Chivite. El objetivo común es aliviar la creciente presión del coste de los alquileres. Sin embargo, la viabilidad y los efectos de esta política generan un amplio debate.
Efectos futuros
Por un lado, la reciente experiencia en Cataluña, que se convirtió en la primera comunidad en aplicar la medida, ofrece una perspectiva alentadora, explica Jaime Palomera, antropólogo y experto en vivienda del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona. Los precios del alquiler cayeron entre un 3% y un 5% en las zonas tensionadas entre enero y junio de este año, coincidiendo con la entrada en vigor de la regulación de las rentas, que fue en marzo. El descenso, aunque moderado, es significativo en un contexto en el que el mercado sigue marcando récords históricos. El analista insiste en que los efectos solo se perciben con el paso del tiempo, “en la medida en la que las personas que viven de alquiler ven de forma efectiva, que están más protegidas, porque ya no les pueden subir el alquiler de forma súbita y desproporcionada”. E insiste en que “la evidencia científica de Estados Unidos y Europa, muestra que se reducen las mudanzas forzosas y la inseguridad residencial”.
No obstante, la postura de Santiago Carbó, catedrático de Economía de la Universitat de València y director de estudios financieros de Funcas, pone en duda la efectividad a largo plazo de estas intervenciones. Aunque reconoce que la reducción de precios en la Generalitat podría considerarse un éxito a corto plazo, advierte que las consecuencias más negativas de la regulación aún están por verse. Su mayor preocupación es que, en un contexto de escasez crónica de viviendas, los propietarios se retiren del mercado del alquiler. En lugar de ajustarse a los límites establecidos, muchos arrendadores pueden optar por no poner sus casas a disposición de quien busca un piso, lo que solo incrementaría la falta de oferta. “Los contratos firmados pueden experimentar una reducción o un menor aumento de las rentas, lo que mejora la situación en esos casos. Sin embargo, el problema es que todo lo que no se firma, o lo que se queda fuera del mercado, genera más tensión. Esto es lo que ocurre en Cataluña y otros lugares, donde las regulaciones pueden tener efectos no deseados en la disponibilidad”, asegura.
Los datos de la Generalitat también reflejan esta otra parte de la historia. Tras la entrada en vigor de la regulación, los contratos cayeron un 17% en términos intertrimestrales en los municipios declarados como mercado residencial tensionado. La reducción corresponde a los meses de abril, mayo y junio, el primer periodo completo con la regulación vigente. La contracción del mercado podría terminar por afectar a las familias más vulnerables, que es en principio a quienes se busca proteger. Así lo cree José García Montalvo, catedrático en la Universitat Pompeu Fabra, quien explica que el objetivo de una política “no puede ser bajar el precio del alquiler, sino permitir el acceso a una vivienda para la gente que cuenta con pocos recursos”.
Gianluca Battista
En su opinión, el caso catalán de 2020 demuestra que este tipo de regulaciones provoca un frenazo en el mercado, mientras que los precios apenas registran cambios. En ese año, los contratos cayeron un 16%, pero los alquileres apenas se moderaron un 0,1% en Cataluña y un 1,4% en Barcelona (si se analiza solo el cuarto trimestre, que es cuando entra en vigor la regulación, la caída fue de un 3,4% y un 5,7%, respectivamente). “Este sistema lo único que genera son largas colas en las que aquellos con menos posibilidades de competir con el mercado, como pueden ser personas con ingresos bajos o familias monoparentales, quedan al final de la lista, mientras que los nómadas digitales o personas con mayores recursos son los que accedan a las viviendas, perpetuando la desigualdad”, asegura el analista.
El hecho es que la carestía en las principales ciudades lleva a muchas familias a buscar un hogar en los municipios aledaños, ampliando cada vez más la zona de desplazamiento. A ello se suma lo que Palomera describe como un desvío de vivienda al mercado de segundas residencias y al turismo. “Son problemas bastante transversales, que se dan al margen de los controles de precios porque tiene que ver más con el ciclo inmobiliario y el tipo de inversión que se está fomentando”, detalla.
A pesar de las diferencias en las valoraciones, los tres expertos coinciden en que la falta de oferta es el verdadero problema estructural que enfrenta el mercado inmobiliario español. Palomera pone de relieve que, además de regular los precios, es esencial que se promuevan políticas que aumenten la oferta de casas asequibles. En este sentido, la intervención del sector público, especialmente a través de la creación de nuevos pisos y la rehabilitación de los existentes, es imprescindible para mejorar la situación. De no abordarse este problema, cualquier regulación de precios corre el riesgo de quedarse corta. No obstante, en el corto plazo es posible que tenga un impacto en las elecciones autonómicas y municipales. Montalvo es crítico al respecto y cree que se está utilizando “la zanahoria de las limitaciones del precio para la población sin que los ayuntamientos incentiven medidas que aumenten la oferta”.