El año 2024 fue el de la regulación del precio del alquiler. A partir de marzo, en Barcelona y otras 139 ciudades con el mercado inmobiliario declarado tenso comenzaron a aplicar el índice que contempla la Ley del Derecho a la Vivienda del Gobierno y que de entrada solo aplicó Cataluña. Las cifras del segundo y tercer trimestre del pasado año apuntaron a caídas interanuales moderadas de precio atribuibles a la regulación. En Barcelona, los precios habían tocado techo en el primer trimestre, rozando los 1.200 euros mensuales y los datos de la Generalitat indican que comenzaron a bajar con los contratos firmados durante el segundo trimestre, con precios ya regulados. En el tercero, se situaron en 1.133 euros de media, una caída interanual del 3,2% de media.
Pero estar pendientes de si subían o bajaban restó foco sobre lo que pasó en los 73 barrios de la ciudad: en 37, el alquiler ya cuesta más de mil euros. En dos, más de 2.000 euros (Pedralbes y Tres Torres, los de mayor renta). Y los alquileres más económicos están en la Zona Nord del distrito de Nou Barris, una de las zonas con menores rentas de la ciudad. La brecha de precios es enorme y se ensancha: de enero a septiembre, el precio medio de alquilar un piso en Pedralbes fue de 2.138 euros, mientras en Torre Baró fue de 446 euros. Un 379% más, casi cinco veces más, cuando en 2023 eran casi cuatro veces más. El barrio que más se acerca a la media de la ciudad es Sagrada Família, con 1.155 euros al mes.
Los datos sobre las fianzas depositadas en el Incasòl recogidos en un informe elaborado por la Oficina Municipal de Datos (OMD) del Ayuntamiento de Barcelona son un buen retrato de lo que ocurrió con los nuevos contratos firmados en la ciudad de enero a septiembre (los últimos disponibles y teniendo en cuenta que hasta marzo no se toparon las subidas). Así, pese a que durante el tercer trimestre se observó una tendencia a la baja en los precios medios en la mayor parte de la ciudad, durante el acumulado de enero a septiembre las rentas mensuales medias crecieron en relación al mismo periodo del año 2023 en casi 60 de los 73 barrios.
Entre las subidas, llama la atención que las principales se registraron en barrios o bien acomodados o bien modestos. En Vallvidrera, Tibidabo y Les Planes el repunte interanual superó el 18%. Y en Pedralbes y Sant Gervasi las subidas también fueron intensas, en torno al 12%. En este caso una explicación podría ser que en estos barrios hay viviendas de gran tamaño, y las de más de 150 metros cuadrados no entran en el índice oficial. Sin embargo, también hubo subidas grandes en barrios de rentas bajas o muy bajas, como El Besòs -Maresme o Trinitat Nova (12%), Vall d’Hebron (11%) o Canyelles (10%). Precios con todo, que siguen muy por debajo de la media de la ciudad, pero tienen más margen para crecer. En el extremo contrario, entre los barrios con caídas de precio más acusadas destaca La Marina del Prat Vermell, donde los precios bajaron a la mitad por la gran cantidad de pisos de alquiler de protección que se incorporaron a la oferta en promociones públicas o de cooperativas de vivienda en cesión de uso.
El impacto de la promoción de nueva vivienda pública en barrios periféricos Torre Baró o La Marina del Prat Vermell también se evidenció en el aumento de contratos. Mientras en el global de la ciudad los contratos cayeron un 16,3% de enero a septiembre (25.249 contratos), en Torre Baró se cuadruplicaron y en La Marina se duplicaron. En el conjunto de la ciudad, la bajada de contratos se explica por una combinación de factores: la caída de la oferta (hay viviendas que debido a la regulación de precios se han desviado al mercado de compra venta o alquileres de temporada), o que muchos contratos vigentes han alargado su duración (de cinco a siete años).
El metro cuadrado más caro, junto a la playa
La superficie de los pisos alquilados en Barcelona de enero a septiembre de 2024 fue de 74,3 metros cuadrados, pero también con grandes diferencias entre barrios. La media más alta de los pisos arrendados corresponde a Pedralbes y Tres Torres, con más de 110 metros cuadrados. También superan los 100 metros los pisos de Sant Gervasi-Bonanova, Dreta de l’Eixample y Sant Gervasi Galvany. En el extremo opuesto, los pisos más pequeños son los de la Barceloneta, Trinitat Nova y Roquetes, donde la superficie media no llega a los 55 metros cuadrados.
Y sobre el precio por metro cuadrado en la ciudad (donde la media fue de 16,2 euros/metro), el más elevado se concentra en los barrios del litoral, donde sobresale la Vila Olímpica (21,3 euros), que tradicionalmente encabeza el ranking de precios, junto a la Barceloneta (casi 20 euros), y seguidos de Diagonal Mar y Front Marítim. Que los barrios pegados a la playa concentren los precios metro cuadrados más caros de la ciudad, donde la demanda es habitualmente más elevada, “no es ningún hecho excepcional de 2024″, explican fuentes del departamento de análisis de la OMD. Los metros cuadros más económicos están en Torre Baró (5,6 euros metro) y La Marina (8,1 euros), de nuevo por el peso de la vivienda pública.
El alquiler de temporada se disparó un 38,9% el tercer trimestre
Por primera vez desde que hay datos, la Generalitat hizo públicos los datos de fianzas de pisos de alquiler de temporada depositadas en el Incasòl durante el tercer trimestre de 2024: se dispararon un 38,9% en Barcelona y un 37,5% en Cataluña. Es solo un trimestre y no todos los caseros de esta modalidad de alquiler depositan la finanza, pero son los primeros datos oficiales sobre un fenómeno ha crecido desde que los alquileres se regularon en Cataluña con el decreto 11/2020 de contención de rentas que estuvo vigente durante un año y medio. El Tribunal Constitucional lo tumbó y los alquileres no se volvieron a regular hasta marzo de 2024, pero no ha parado de crecer, porque pese a los anuncios de todas las administraciones de que se regularán, todavía no lo están y es la fórmula a la que recurren los caseros para evitar la regulación de los alquileres. En Barcelona, de julio a septiembre, estos contratos pasaron de 3.312 en 2023, a 4.601 en 2024. Y en el conjunto de Cataluña, de 4.341 a 5.970.