Precios de vivienda prohibitivos y un volumen de actividad que rebota con fuerza. Esa es la aparente paradoja que vive que el mercado inmobiliario, que en septiembre y octubre ha registrado niveles de operaciones desconocidos en mucho tiempo, según los datos del INE. El abaratamiento de las hipotecas en los últimos meses, creen los expertos, ha provocado que más gente se anime a buscar (y encontrar) casa. “Es una demanda intensa, que estaba esperando a poder comprar desde hace dos años, y ve la situación como un ahora o nunca”, resume María Matos, jefa de estudios de Fotocasa.
Ese portal trazó en agosto su último perfil del comprador de vivienda: 42 años de media, con nivel socioeconómico medio-alto y que quiere una casa de dos dormitorios. Matos cree que eso no ha cambiado demasiado. Que hay más gente que compra, pero no porque estén entrando más jóvenes o clases medias-bajas en el mercado. Para estos los importes sí son una barrera, pero no para impedir el rebote de actividad de los últimos meses. “No vemos que precio sea impedimento porque aún hay mucho volumen de comprador poco vulnerable”, indica la portavoz de Fotocasa.
Con ella coincide Sergio Carbajal, responsable de Hipotecas en el comparador Rastreator: “No hemos notado un cambio de perfil muy significativo, pero sí más demanda, principalmente porque los tipos están bajando”, describe. En su caso, el cliente tipo es una persona de 39 años, con contrato indefinido y que pide un préstamo con un plazo medio de 23 años. Tampoco ha habido mucha variación, agrega, en el tipo de producto hipotecario que suscriben los compradores de vivienda: un 72% firman hipotecas fijas y un 27%, mixtas (con unos primeros años de cuota fija que luego se convierte en variable).
El cambio de la política monetaria ha sido fundamental. Tras la subida de tipos más abrupta de la historia, el pasado junio el Banco Central Europeo rebajó el coste oficial del dinero. Desde entonces lo ha hecho en otras tres ocasiones, y esas expectativas se han visto reflejadas en el euríbor (que no depende directamente de lo que haga el BCE, pero suele calcar la tendencia) y también en las ofertas hipotecarias de los bancos. “Todo ha vuelto un poco a la dinámica anterior a la subida de tipos”, señala Carbajal.
Ese momento, posterior a la pandemia y anterior a la inflación desbocada, es clave para entender el momento actual según muchos expertos. 2022 fue un año récord en volumen de operaciones de segunda mano y, en términos totales, el más abultado desde 2007. Pero el ejercicio fue perdiendo impulso conforme la inflación hacía mella en los bolsillos y las hipotecas se encarecían. Eso puso en compás de espera a una parte de la demanda embalsada durante la crisis sanitaria. “En la primera mitad del año había algo más de dudas y muchos estaban esperando a ver qué política de tipos iba a seguir el BCE”, explica Ferran Font, director de estudios de Pisos.com. Agrega que “mucho comprador está adelantando su decisión porque los precios están subiendo y hay temor a que si lo siguen haciendo ya no compense la bajada de los intereses”.
Esas prisas se ven en las inmobiliarias. Lázaro Cubero, director de Análisis de grupo Tecnocasa, indica que la decisión de compra (desde que una persona muestra interés en adquirir una vivienda hasta que firma las arras de un piso) actual tiene una media de 72 días. “En 2022, que fue récord de venta de segunda mano, era de 83 días, y antes de la pandemia eran 92 días”, destaca. El aumento de la presión de demanda también se observa en que cada una de sus oficinas tiene una media de 350 interesados en comprar, aunque Cubero cree que el incremento que refleja el INE (51% en octubre) es puntual y estamos hablando de aumentos de volumen más próximos al 10%. De hecho, la propia estadística oficial recoge un crecimiento acumulado (entre enero y octubre, frente al mismo periodo de 2023) del 7,5%.
El experto de Tecnocasa apunta también al mercado hipotecario como principal vector del cambio. “La principal diferencia que vemos con respecto al año pasado es que entonces un 57% de los compradores pedían hipoteca y ahora ese porcentaje es del 66%”, aclara. Hace un año la mitad las compras al contado eran más frecuentes, lo que frecuentemente se asocia con perfiles de inversión o de altísima solvencia (también con extranjeros que puedan haber pedido un préstamo en su país de origen). En lo demás, los datos que maneja el grupo inmobiliario apuntan a una demanda relativamente estable de primera vivienda (el 69% de los compradores), aunque sí observan un ligero incremento de la demanda de reposición, es decir, quienes venden su casa para comprar otra. En suma, demanda solvente con suficientes ahorros o apoyo familiar (los bancos suelen exigir que al menos se aporte en dinero líquido un 20% del valor total de la casa, más los gastos fiscales o de otro tipo) como para aprovechar una coyuntura crediticia más favorable.
De momento nadie cree que la entrada de más jóvenes en el mercado, con la extensión de los avales hipotecarios, esté siendo significativa. Mientras que se mantiene un importante porcentaje de inversores (25%, según Tecnocasa) y de extranjeros que quieren una casa en España (un 15% del total de compradores, según los datos de los registradores de la propiedad, sumando tanto a los foráneos residentes como a los no residentes). Estos engrosan la demanda considerada solvente, la que es capaz de resistir la subida de precios y aprovechar la bajada de los intereses. También de escapar a un mercado de alquiler con precios disuasorios. Pero la capacidad de compra no es eterna. “Los precios precios van a seguir subiendo”, advierte Matos, “eso va a mermar el mercado en algún momento y a lo mejor es lo que vemos en 2026”.