La duda no es si seguirán subiendo o no los precios de la vivienda el próximo año, sino cuánto. El encarecimiento de las casas en 2025 se da por hecho a la vista de que la escasez de oferta frente a una creciente demanda de viviendas va a continuar, sin que se vislumbren para los próximos meses soluciones que vayan a propiciar una rebaja de la tensión en los precios del mercado inmobiliario. Las casas estarán más caras en 2025, en especial en las grandes ciudades y donde no haya apenas obra nueva, aunque el aspirante a comprador sí podrá encontrar créditos más baratos. Un alivio relativo y solo al alcance de quienes ya tengan ahorrado un dinero considerable como para poder hipotecarse.
Los últimos datos muestran de forma reveladora el momento de efervescencia que vive el mercado inmobiliario español. La vivienda libre se encareció el 6% interanual en el tercer trimestre del año, hasta los 1.921 euros por metro cuadrado, el nivel más elevado desde inicios de 2009, según los datos publicados este jueves por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. El alza de precios se acelera desde el 4,3% del primer trimestre del año y el 5,7% del segundo. Este impulso coincide además con el despegue en el número de operaciones de compraventa. Es decir, más adquisiciones por parte de compradores que están dispuestos a pagar cada vez más. En septiembre, las ventas de viviendas se dispararon por encima de las 61.000 operaciones, el 41,5% más respecto al mismo mes del año anterior en la mayor cifra desde 2007, de acuerdo a los datos anunciados por el INE. Las operaciones sobre pisos nuevos, los más caros, están ya al mayor nivel en 11 años.
El portal inmobiliario Idealista ya recogía en mayo datos que apuntaban a que el precio de la vivienda había superado el máximo de la burbuja de 2007, en los 2.120 euros por metro cuadrado. En octubre, ese precio se sitúa ya en los 2.209 euros, y si bien se trata de un nivel que recoge las ofertas de partida con que se anuncian las viviendas y no su precio final de venta, es un claro termómetro de la situación actual y de la tendencia alcista del mercado. “Ya estamos comprobando cómo el abaratamiento de la financiación ha reactivado a una importante bolsa de demanda, que ha provocado que el número de operaciones en el mes de septiembre haya sido de récord, lo que nos indica que muy posiblemente los precios seguirán creciendo en 2025, con especial incidencia en las zonas en las que no aparezca obra nueva en el mercado”, explican desde el portal inmobiliario. Y recuerdan que 2024 va a terminar marcado por el problema clave de la vivienda, la escasez de oferta.
“Prevemos que la tendencia alcista del precio de la vivienda tendrá continuidad en 2025, con un crecimiento nominal previsto en torno al 4%, claramente por encima de la inflación”, señala Judit Montoriol, economista de CaixaBank Research. Un alza que reconoce bien podría ser mayor: “la situación expansiva del mercado inmobiliario y la buena marcha de la economía española hacen que los riesgos de un aumento de los precios de la vivienda más rápido de lo esperado en nuestro escenario central no sean negligibles”.
Félix Lores, economista de BBVA Research, coincide en que el principal factor que impulsa al alza los precios -una demanda que supera a la oferta- se va a mantener e incluso acentuar en el próximo año. Desde 2021, las viviendas iniciadas son inferiores a los hogares creados, apuntan desde el servicio de estudios de BBVA. Y ante los datos más recientes de actividad, la firma está ajustando al alza su previsión de incremento de precios para 2024 y 2025, al entorno del 6%. “Conocemos el dato de las viviendas iniciadas hace dos años, de entorno a 110.000, que serán las que se terminen en 2025. Al tiempo que en el año se pueden crear unos 300.000 hogares”, explica. En definitiva, una oferta de vivienda nueva muy lejos de la nueva demanda. Lores apunta además al factor añadido de la bajada de tipos de interés, que va a favorecer el acceso a una hipoteca a los aspirantes a propietarios. Habrá casas más caras, pero créditos algo más baratos, lo que puede dirigir la demanda hacia la adquisición de vivienda ante unos precios del alquiler por las nubes. “Habrá quienes hagan una búsqueda más activa para comprar casa con tipos de interés más bajos”, añade el experto. “Esperamos que los precios residenciales se activen tras la estabilización registrada desde finales de 2022 y crezcan moderadamente por encima de la inflación ante la limitada oferta disponible, rígida en el corto plazo”, añade Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa by Accumin.
En la agencia de rating Fitch prevén un alza de precios de la vivienda en España de entre el 4% y el 6% en los dos próximos años. Argumentan su estimación en la mayor demanda de compra que traerán unas condiciones de financiación más atractivas, en la persistente falta de oferta y en un mercado laboral estable. Y recuerdan que el IPC de la vivienda nueva que publica el INE ya superaba en junio en un 40% el pico máximo de la burbuja de 2007. Por el contrario, ese IPC en la vivienda de segunda mano es aún un 10% inferior, un contraste que se explica “en la escasísima oferta de vivienda nueva de los últimos años, los mayores costes de construcción y una mano de obra insuficiente. Además, la demanda de vivienda se está desplazando hacia viviendas de mayor calidad”. El mercado de la vivienda en España se mueve ya sin complejos en indicadores que remiten a los tiempos de la burbuja inmobiliaria que se infló a principios de siglo, aunque con matices. El valor de tasación, en términos nominales, aún se encuentra un 8,6% por debajo del máximo registrado en el primer trimestre de 2008. Y en términos reales, considerando el efecto de la inflación, el valor tasado de la vivienda libre se encuentra un 33% por debajo del máximo, matizan desde CaixaBank Research.
Déficit de vivienda
El Banco de España calcula que las provincias de Madrid y Barcelona representan cerca de un tercio del total del déficit acumulado de vivienda estimado para el período 2022-2025. Y si a esas zonas se añaden las provincias de València, Alicante y Málaga, esas cinco provincias suman más del 50% del déficit total. Son las zonas en las que más hogares se crean y en las que, por tanto más, van a subir los precios de venta de las viviendas. Según datos de Idealista, el alza de precios de compra en la ciudad de Madrid en octubre fue del 18,8%, hasta los 4.830 euros por metro cuadrado; del 10,8% en Barcelona, hasta los 4.597 euros, y del 19,6% en Málaga capital, hasta los 3.161 euros.
En CaixaBank Research señalan que los elevados precios que ya se han alcanzado en determinadas localizaciones hacen que el esfuerzo para acceder a una vivienda pueda ser un factor que desvíe parte de la demanda hacia localizaciones próximas, pero más asequibles, impulsado a su vez los precios en esta zona. “Este fenómeno de la “mancha de aceite” ya se ha empezado a observar y es muy probable que se vaya extendiendo en 2025″, explica Judit Montoriol. En el tercer trimestre de este año, según los datos del Ministerio de Vivienda, solamente cinco capitales de provincia mostraron un retroceso interanual en los precios: Zamora (-5,6%), Albacete (-2,2%), Almería (-1,7%), Melilla (-1,3%) y Palencia (-0,3%).
¿Qué esperanza queda de que los precios de la vivienda puedan dar una tregua? Según apuntaba el Banco de España en un reciente informe, “la magnitud del problema diagnosticado hace difícil vislumbrar que actuaciones aisladas de corto plazo puedan tener el alcance suficiente como para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso a la vivienda”. De hecho, las promociones inmobiliarias suelen tardar unos dos años desde su inicio hasta la entrega de llaves. Los expertos coinciden en que la solución pasa por el estímulo de la oferta de vivienda, en especial de vivienda a precio asequible. Y cuestionan la efectividad de las medidas que se dirigen a impulsar la demanda, como los avales públicos en la concesión de hipotecas o en su día las deducciones fiscales a la adquisición de vivienda. “Las ayudas a la demanda se suelen trasladar a los precios”, sostienen en BBVA Research.